Prezes Urzędu Mieszkalnictwa nie ma możliwości ingerencji w sferę działalności gospodarczej prywatnych podmiotów, ani nie dysponuje żadnymi środkami wpływania na sytuację upadłej firmy BUDGRIM i jej klientów. Biorąc jednak pod uwagę trudną sytuację poszkodowanych w tej sprawie, Wiceprezes UMiRM, Pan Wiesław Szczepański, odbył w dniu 19 września br. spotkanie z przedstawicielami nabywców i syndykiem masy upadłościowej firmy. Uzyskano zapewnienie syndyka, iż będzie starał się prowadzić swe czynności z uwzględnieniem interesu mieszkańców. Prezes Szczepański ze swej strony zadeklarował pomoc koncepcyjną w zakresie poszukiwania sposobów na rozwiązanie problemów własnościowych gruntów, na których są zlokalizowane niektóre inwestycje firmy BUDGRIM.

Wypełniając swoje podstawowe zadanie inicjatora rozwiązań legislacyjnych, Prezes UMiRM podjął próbę wykreowania norm powszechnie obowiązujących, które rozwiązałyby trudne kwestie związane z kupnem lokalu mieszkalnego od dewelopera, który jako podmiot działający na rynku może borykać się z problemami finansowymi. W Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast trwają prace nad projektem ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich. Zaawansowanie prac nad projektem jest znaczne - został on już poddany konsultacjom społecznym i uzgodnieniom międzyresortowym, a niebawem zostanie przedstawiony Komitetowi Rady Ministrów, a następnie Radzie Ministrów.

Głównym celem proponowanych przepisów ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu - głównie z punktu widzenia konsumenta, ale również deweloperów. W celu zabezpieczenia płynności finansowania inwestycji oraz uzasadnionych interesów klienta projekt ustawy zakłada wprowadzenie do stosunku nabywca - deweloper trzeciego podmiotu: banku. Bank, posiłkując się w razie potrzeby wyspecjalizowanymi podmiotami, kontroluje terminowość i prawidłowość wywiązywania się dewelopera z przyjętych zobowiązań. Dopiero pozytywny wynik takiej kontroli upoważnia do wypłacenia środków zdeponowanych przez klientów na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Przewiduje się dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych - otwarte i zamknięte. W zależności od tego, czy deweloper może skorzystać ze środków zgromadzonych na rachunku w trakcie trwania budowy, czy stanowią one zabezpieczenie jego roszczenia w stosunku do nabywcy. W przypadku otwartego rachunku powierniczego charakterystyczna jest możliwość korzystania przez dewelopera ze zgromadzonych na nim środków przed zakończeniem przedsięwzięcia budowlanego i przeniesieniem własności lokalu na nabywcę (lub ustanowieniem na jego rzecz ograniczonego prawa rzeczowego). Środki wypłacane są deweloperowi na podstawie dokumentów określonych w umowie rachunku powierniczego, o którym klient jest poinformowany przed zawarciem umowy. Niezależnie od tego możliwa, a nawet pożądana byłaby kontrola przez bank za pośrednictwem wyspecjalizowanych podmiotów faktycznego zakończenia danego etapu budowy bezpośrednio w miejscu jej prowadzenia. Koncepcja rachunku zamkniętego zakłada natomiast, że środki pieniężne nie są wypłacane sukcesywnie deweloperowi, lecz będą dla niego dostępne dopiero po przeniesieniu praw do lokalu na nabywcę.

Przepisy dotyczące mieszkaniowych rachunków powierniczych nie wyczerpują projektu ustawy o ochronie nabywcy... . Bardzo istotne jest również określenie elementów umowy deweloperskiej, wymaganych dla jej ważności. Chodzi przede wszystkim o jasne określenie terminu zakończenia budowy i przeniesienia prawa własności lokalu/domu (wraz z prawem własności lub użytkowania gruntu) na nabywcę, ale również o sposób indeksacji ceny lokalu, kary umowne za niedotrzymanie terminów przez strony, istotne cechy mającego powstać obiektu i inne. Ustawa określać ma też procedurę uzupełniania umowy o ewentualnie brakujące elementy i umożliwiać klientowi odstąpienie od niej w przypadku braku koniecznych postanowień. Zakłada się zapewnienie klientowi pełnej informacji o przedsięwzięciu budowlanym przed zawarciem umowy, stwarzając mu w ten sposób warunki do podjęcia w pełni świadomej decyzji. Ma temu służyć obligatoryjne udostępnienie prospektu informacyjnego, który musi zawierać dane na temat podmiotów realizujących inwestycję, planu jej finansowania, harmonogramu prac, lokalizacji budynku, położenia i układu lokali, standardu wykończenia, rodzaju użytych materiałów i technologii.

Ochrona klienta polegać będzie także na nadaniu szczególnego statusu środkom wpłacanym przez niego na rachunek powierniczy zarówno w przypadku egzekucji skierowanej przeciwko deweloperowi, jak i w razie jego upadłości. W myśl uregulowań projektu syndyk miałby obowiązek kontynuowania przedsięwzięcia budowlanego, jeśli nie zostanie z tego obowiązku zwolniony przez sędziego-komisarza (co może nastąpić wówczas, gdy dalsze prowadzenie inwestycji nie rokuje szans na wykonanie zobowiązań wobec nabywców). U podstaw takiej propozycji legło przekonanie, iż nadrzędnym interesem klientów nie jest zaspokojenie ich wierzytelności wobec dewelopera w wymiarze finansowym, lecz uzyskanie domu lub mieszkania. Gdyby jednak kontynuacja inwestycji nie była możliwa, to wówczas środki zgromadzone na rachunku powierniczym oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców tworzą odrębną masę upadłości, która służy wyłącznie zaspokojeniu roszczeń nabywców. Jest to wyłączenie mające chronić nabywców mieszkań stanowiące regulację szczególną w stosunku do Prawa upadłościowego, które takich wyłączeń nie zawiera - dotyczących konkretnej grupy podmiotów. Uprzywilejowana jest też pozycja nabywców, jeżeli chodzi o zaspokajanie ich wierzytelności w stosunku do dewelopera, ponieważ będą one zaspokajane w kategorii pierwszej - po zaspokojeniu kosztów postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników oraz należności ze stosunku pracy.

Dodatkowym elementem służącym zapobieganiu działaniom na szkodę klienta jest przewidziana w projekcie ustawy penalizacja naruszenia podstawowych przepisów. Rozwiązania cywilnoprawne mają bowiem ograniczoną skuteczność wobec prowadzących działalność deweloperską spółek kapitałowych. Ze wzglądu na odrębną osobowość prawną takich podmiotów, odpowiedzialność cywilna konkretnych osób, które doprowadziły do szkody nabywców, może nie być szczególnie dotkliwa. W szczególności proponuje poddać się sankcjom karnym rozporządzenie środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym niezgodnie z umową tego rachunku bądź z ustawą oraz niedopełnienie obowiązku informacyjnego wobec klienta.

Z wyrazami szacunku

Marek Bryx